Одноэтажная Россия – это уже не утопия, но еще и не реальность. Почему России предстоит в ближайшее время круто изменить свою жилищную политику 17.12.2021
Но вскоре выяснилось, что население гораздо больше привлекает возможность жить в собственных домах. Долгое время и государство, и застройщики мало обращали внимания на это обстоятельство, продолжали застраивать города бесчисленными «человейниками». Но с какого-то момента появилось понимание, что так дальше продолжаться не может и пора резко менять тренд жилищной политики.
Структурный сдвиг
Долгое время государство не обращало на сектор ИЖС и малоэтажное строительство внимания. Он если и развивался, то сам по себе. Однако ситуация стала резко меняться, по мнению научного руководителя ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» Александра Кривова, мы подошли к необходимости структурного перехода в жилищной политике. Накопилось большое противоречие между тем, что было, и тем, что нужно.
Иными словами, продолжать прежний курс нельзя. Неслучайно, что в новой «Стратегии национальной безопасности» есть положение о прекращении безграничного развития столичных городов и необходимости обратить внимание не небольшие поселения.
Застройка городов многоэтажными монстрами порождает целый каскад проблем. Сегодня средняя этажность домов превысила отметку в 18 этажей, а МЧС утверждает, что МКД выше 15 этажей трудно спасать при пожарах. Высотки потребляет много энергии. Вопрос, на который мало обращают внимания, между тем со временем он может стать крайне болезненным. Современные дома – это потенциальные гигантские горы мусора после их снова. Куда девать этот железобетон, непонятно, а ведь срок службы таких зданий всего каких-то полвека.
Ковид принес еще одну проблему – высотные дома из-за скученности в них жителей становятся рассадником эпидемий. В лифтах люди вынуждены стоять впритык. Никакая маска от заражения не спасет.
МКД не очень экономичны. Стоимость жилья в них постоянно растет, а чтобы привлечь покупателей, застройщики вынуждены уменьшать размеры квартир. В итоге мы клепаем в огромных количествах самые настоящие малогабаритные каморки. Даже с точки развития демографии это крайне нерационально, много детей в таком жилище у семьи не появится.
И снова ковид поставил на повестку дня острый вопрос. Люди стали работать удаленно, а в маленьких квартирах для этого подчас просто нет места.
Люди ощущают все больший дискомфорт. Неслучайно статистика отмечает, что в последнее время наметился отток населения из некоторых больших городов. Человеку становится все больше неуютно в царящих в них скученности, пробок, плохой экологии. Неслучайно же, что по данным опросов, 70% жителей страны хотят жить в собственном доме.
Россиянам точно есть куда переезжать. Под населенные пункты у нас занято всего 1,17% от всей нашей огромной территории. Остальное – пустые пространства. Иными словами, есть благоприятные условия для развития ИЖС, но для этого требуется изменить подходы к территориальному планированию, подчеркивает Александр Кривов. Генеральные планы городов нужно составлять с учетом поселков малоэтажного жилья вокруг них. К тому же государство получит реальную выгоду от такого расселения. Во Владимирской области под населенные пункты занято 5% от ее территории, а в Белгородской – 7%. При этом региональный ВВП последней превышает в несколько раз «владимирский» ВВП.
Буму трудности не помеха
Пока государство только готовится стать активным игроком на рынке ИЖС, разрабатывает соответствующие программы, этот сектор переживает настоящий строительный бум. Так, за 10 месяцев 2021 года его доля в общем объеме жилищного строительства в стране составила уже 56%. В некоторых регионах доля ИЖС в общем объеме ввода жилья уже превысила 70%. В числе лидеров можно назвать Тамбовскую, Липецкую, Белгородскую области. Иными словами, люди все чаще делают выбор в пользу личных домов, а не квартир в высотках.
По мнению многих экспертов, еще никогда не возникали столь благоприятные условия для развития ИЖС, как сейчас. Но это не означает, что все проблемы решены, наоборот, они стали еще выпуклей. Более того, их столько, и они настолько сложны, что для их решения нужны большие совместные усилия всех игроков на этом рынке. Иначе бум может смениться стагнацией.
На первом месте финансовый вопрос. По словам Олега Бетина, заместителя председателя Общественного совета Минстроя РФ, перехода к массовому ипотечному кредитованию в ИЖС до сих пор не произошло. Несмотря на то, что банки в этом году уже получили рекордную прибыль в объеме свыше 1,5 трлн рублей, они не спешат осваивать кредитование малоэтажного домостроения. Считается, что ипотека в ИЖС – это высокорисковый продукт, а сам кредитный механизм остается тяжелым и непрозрачным.
Этот вывод подтверждает и вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Ирина Рудакова. По ее словам, при росте количества ипотечных сделок за 8 месяцев 2021 года на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на сегмент ИЖС пришлось лишь 4%. Проблема может разрешиться, если сработает несколько факторов.
Во-первых, появление официальной статистики по кредитованию в ИЖС. Уже сейчас экспертные данные показывают, что сельская ипотека не обладает завышенными рисками. Во-вторых, это расширение типового строительства, в-третьих, приход в этот сегмент крупных компаний. В-четвертых, нужна доработка законодательства. В частности, максимальный размер «сельского» ипотечного кредита 3 млн рублей, что явно не соответствует современным реалиям.
Еще одни проблемный блок – земельный. Сегодня выделение земли под строительство слишком сильно зависит от первого лица региона. Это неправильно, считает Антон Глушков, Президент НОСТРОЙ. В этом вопросе нужен государственный подход, создание реестров земельных участков, а сами они должны стоить не боле 20% от кадастровой цены.
У нас сегодня крайне невелик выбор земли под ИЖС. По мнению Антона Глушкова, нужно предоставлять возможность для строительства на любых категориях земель.
Еще один блок – инженерная инфраструктура. Сейчас в этом вопросе царит полный произвол, цены могут разниться в разы. Нужно каждый участок присоединять к коммуникациям по фиксированным расценкам, считает Антон Глушков. В качестве основы можно принять белгородский опыт. Там часть средств от продажи земельных участков направляется на создание инженерной инфраструктуры. Это тем более полезно, что сегодня закон не дает ИЖС никаких референций для прокладки и подключения коммуникаций.
Очень важно сделать ИЖС доступной. Чтобы это случилось, индивидуальный дом должен стать предметом залога, а для этого он должен быть хорошим выгодным объектом, то есть построен по профессиональному проекту с хорошей архитектурой и планировкой. Только тогда банки начнут рассматривать такие сооружения в качестве залогового имущества, под который можно предоставить кредит. Сегодня же до 80% ИЖС возводится хозспособом, под такие дома взять ипотеку нереально. Это обстоятельство крайне актуально, так как число тех, кто способны возводить собственное жилье, не прибегая к помощи кредитных организаций, практически иссякло.
С новых позиций
Когда говорим об ИЖС и малоэтажном строительстве, то речь идет о новом этапе в развитии этого сектора. В России и раньше строилось немало индивидуального жилья. Вопрос: как это делалось и что возникало в конечном итоге.
Сегодня необходимо решить два тесно связанных между собой вопроса: создание индустриального индивидуального и малоэтажного строительства и формирование системы комплексного застройки таких территорий.
Президент Союза проектировщиков России Виктор Новоселов считает, что сегодня формируется новый тренд – максимальное заводское изготовление домокомплектов для ИЖС. Все, что можно, надо изготовлять в заводских условиях. Это позволяет повышать качество домов, улучшать их энергоэффективность, увеличить скорость строительства. Но для этого требуется нормативная база.
Сегодня стоит задача не просто строить частные и малоэтажные дома, а создавать на этой основе комфортную среду обитания, говорит генеральный директор АО «НИЦ «Строительство» Виталий Крючков. Эти поселки не должны ни в чем уступать современным жилым комплексам, состоящим преимущественно из высотных домов.
Сейчас создание таких поселений наталкивается на целый ряд барьеров. Это рост стоимости на строительные материалы, за последнее время они выросли на 40-60%. Мало подходящих земель для ИЖС, экспертиза ИЖС равноценна экспертизе для МКД, что сильно удорожает строительство, и в чем нет никакой необходимости. Пока нет необходимых условий, чтобы внутри таких поселков строились детсады, школы, другие социальные объекты. Только в этом случае подобные поселения будут конкурентоспособны с жилищными комплексами. Необходимо развитие в этом секторе ГЧП, иначе в малых городах по причине нехватки средств ИЖС не сможет развиться в полном объеме.
Государство поможет?
Многое зависит от позиции государства. До недавнего времени к индивидуальному строительству оно стояло спиной, но теперь, как та самая избушка из сказки, постепенно поворачивается к нему лицом.
По словам заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, в определенной степени развернуться к ИЖС помог ковид. Он стал стимулом для развития этого направления. Люди массово захотели обзавестись частным жильем, спрос на которое взрывообразно вырос.
Еще одним стимулом для развития ИЖС стала программа бесплатной газификации такого жилья. Его строить и приобретать стало выгодней.
Государство не могло не отреагировать на запрос общества. В частности, эта реакция выразилась в подготовке Минстроем законопроекта «Об индустриальном способе строительства индивидуального жилья». Согласно замыслу авторов документа, он должен стать базой для превращения сектора в полноценною экономическую модель, способную привлекать заемное финансирование. В частности, предполагается распространить на него все существующие программы по льготной ипотеке. Это особенно важно в условиях, когда происходит рост себестоимости строительства, что снижает доступность такого жилья.
Если мы не сумеем максимально быстро обеспечивать ИЖС земельными участками, то ситуация не сдвинется с места, говорит Никита Стасишин. Это же в равной степени относится и к тому, что в таких поселках магазины, школы, детские учреждения должны быть в шаговой доступности.
Так уж получилось, что именно сейчас сложились самые благоприятные за последние годы возможности для рывка в ИЖС. Одноэтажная Россия может в обозримом будущем сравняться с одноэтажной Америкой по доле жителей, по комфорту и технологичности. Все необходимые условия для этого существуют. Остается правильно сложить этот пасьянс и запустить в работу, а дальше рынок все сделаем сам.
Владимир Гурвич, ИА Строительство https://dom.iastr.ru/nedvizhimost/3967-pochemu-rossii-predstoit-v-blizhayshee-vremya-kruto-izmenit-svoyu-zhilischnuyu-politiku.html Загружено: 17.12.2021 в 8:00
Страница была изменена: 10.12.2021 в 13:56